李学华仲裁员-案例分析

北京农研中心住宅楼联建连环纠纷案

李学华

Ａ案原告：北京市有色综合服务公司(简称有色公司)
　　被告：北京市农村经济研究中心(简称农研中心)
　　　　　健康报社
　　　　　北京亚东弘商贸公司(简称亚东弘公司)
　　案由：农研中心住宅楼联建纠纷

Ｂ案原告：北京胜利饭店(简称胜利饭店)
　　被告：有色公司
　　案由：农研中心住宅楼联建纠纷

　　这是两个案子，共有五个当事人，但涉及同一标的物北京农研中心住宅楼，B案的审理有待于A案的结果，所以从A案起诉(1998年10月)至B案结束(2001年8月)，历时近3年，消耗了当事人大量的精力和不少的财力。两案在代理律师的努力下，最终均以调解结案。

一、案情介绍

　　1994年11月8日(实际签约日为1995年5月10日 )，有色公司、农研中心、健康报社三方签订联建协议(以下简称三方协议)。三方协议约定，由农研中心提供位于北京市朝阳区北沙滩建设用地20000平方米。有色公司、健康报社提供联建项目的建设资金。关于联建项目分配比例约定为：联建的综合楼部分，农研中心占总建筑面积的38%，有色公司、健康报社占62%；住宅楼(分为A、B两楼)部分，农研中心占40%，有色公司、健康报社占60%(其中有色公司占1000平方米，健康报社占5600平方米)；附属建筑物(配电室等)部分，农研中心占40%，有色公司、健康报社占60%。联建项目应于1995年9月开工，1997年12月竣工。有色公司、健康报社负责办理开工手续，提供联建项目的建设资金，双方应在协议签订后7日内向农研中心支付300万元保证金，其中有色公司支付250万元，健康报社支付50万元，此款在联建项目正式设计、勘探及办理开工证时启用，其中100万元在工程达到正负零时启用。农研中心负责联建项目的立项、规划报批手续，1995年8月20日前完成三通一平工作，及负责提供建设过程中的土地补偿费等各项征地及拆迁补偿费。三方协议同时约定，该协议生效后，三方共同成立工程指挥部，统一领导、协调指挥各项基建事务。三方协议还约定，若有色公司、健康报社的建设资金不到位，应赔偿农研中心造成的经济损失；农研中心在本协议签订后保证不再与其他单位签订联建协议，如违反应双倍退还保证金。同日(1995年5月10日)三方又签订补充协议，有色公司、健康报社保证于1995年5月16日前将300万元定金支付农研中心，定金用途按原协议规定不变。
　　1994年11月20日(实际签约日为1995年6月26日)，有色公司、农研中心签订综合楼协议，约定由农研中心提供用地，有色公司提供建设资金。有色公司应分得面积40%，农研中心应分得60%。协议同时就工程开竣工日期及违约责任等进行了约定。同日(1995年6月26日)，有色公司与农研中心又签署备忘录，约定为了尽快得到有关部门的立项批准而签订了1994年11月20日的协议，但在实际履行中仍以三方协议为依据，1994年11月20日所签协议无效。1995年6月18日，农研中心与亚东弘公司就住宅A楼签订协议，协议约定由农研中心提供建设用地，亚东弘公司提供建设资金，双方并就开竣工时间，各自权利义务进行了约定。1995年7月2日，农研中心与亚东弘公司又签署备忘录，约定为了尽快办理立项手续而签订1995年6月18日协议，但实际执行该协议无效。1995年4月22日(实际签约日为1995年8月22日)，农研中心、健康报社签订了住宅B楼联建协议，协议约定农研中心提供建设用地，健康报社供建设资金，双方就分配比例、项目开竣工等事项进行了约定。同日(1995年8月22日)农研中心、健康报社又签署备忘录，约定双方所签协议只是为去北京市计划委员会办理合建手续使用，双方实际执行仍以三方协议为依据。
　　1995年5月17日，有色公司、农研中心、健康报社共同组成工程指挥部。1995年5月16日，有色公司向工程指挥部支付建设资金250万元。1996年1月26日，有色公司使用北京昌盛装饰公司的支票支付工程指挥部建设资金90万元。1996年5月29日，有色公司支付150万元。1996年10月4日，有色公司支付200万元。1997年1月16日，有色公司使用北京昌盛装饰公司的支票支付工程指挥部建设资金5万元。1997年2月3日有色公司支付10万元。1997年5月14日有色公司支付30万元。1996年4月，北京昌盛装饰公司从工程指挥部提取20万元建设资金，同年5月30日提取10万元建设资金。北京昌盛装饰公司负责有色公司投入建设资金的管理工作。有色公司、农研中心、健康报社共同约定其联建项目的设计单位为北京市城市规划设计院。1996年12月4日，有色公司未经农研中心、健康报社同意支付北京清华大学建筑设计研究院设计费3万元。
　　1995年7月11日，北京市计划委员会以京计基(农)字(1995)第554号文批复农研中心，同意农研中心与有色公司联合建设办公用房6000平方米，农研中心占21870平方米(包括锅炉房、配电室等其它附属用房5170平方米)，有色公司负责部分投资。1995年8月4日，北京市计划委员会以京计基(农)字(1995)第635号文批复农研中心，同意农研中心与亚东弘公司联合建设住宅A楼，亚东弘公司负责投入建设资金。1995年10月5日，北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会以京计基(农)字(1995)第788号文批复农研中心，同意农研中心与健康报社联合建设住宅B楼，所需资金及建筑面积指标由健康报社负责。
　　1996年9月20日，胜利饭店与有色公司签订了《合建宿舍楼合同书》，约定胜利饭店向有色公司支付860万元建设资金，有色公司于1997年10月6日以前向胜利饭店提供农研中心住宅B楼的2000平方米房屋(含土地使用权和房产权)。该合同于当日经宣武区公证处公证并生效。胜利饭店按合同约定于1996年9月28日、1996年12月9日向有色公司共支付了600万元。
　　1998年12月住宅B楼工程竣工(综合楼及住宅A楼均未取得开工证，亦末开工)，在面积分配时有色公司与农研中心发生冲突，故有色公司于1998年10月向法院起诉农研中心，后又将健康报社和亚东弘公司追为被告。胜利饭店见有色公司得不到房子，自己的权益受到影响，亦于1999年4月将有色公司诉至法院。

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二、笔者作为胜利饭店的代理人，对两案的分析如下：

　　(一)关于A案
　　1、1994年11月18日，有色公司、农研中心、健康报社签定的三方协议是各方真实意思表示，且不违反有关法规，为有效协议，应全面履行。
　　2、1995年4月22日，农研中心与健康报社签订的关于住宅B楼的联建协议违背了三方协议的约定。由于市计委、市建委已经批复农研中心与健康报社联建住宅B楼，使有色公司在住宅B楼中的权益受到损害，故农研中心应承担赔偿责任。
　　3、1995年6月18日，农研中心与亚东弘公司签订的关于住宅A楼的联建协议，使农研中心违背了三方协议中“不再与其他单位签订联建协议”的承诺。由于市计委已经批复联建住宅A楼，使有色公司在住宅A楼中的权益受到损害，故农研中心应双倍返还有色公司的定金。
　　4、住宅B楼应按市计委、市建委的批复分配给农研中心和健康报社。
　　5、根据三方协议和市计委的批复，有色公司享有在综合楼中6000平方米的办公用房的产权。
　　(二)关于B案
　　1996年9月20日，胜利饭店和有色公司签订的《合建综合楼合同书》是无效协议。因为：
　　1、有色公司无合建宿舍楼的资格。根据1993年5月18日北京市人民政府6号令《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第三十一条规定，只有土地使用权人经政府有关部门批准后才能与他人合作建房。有色公司既不是土地使用权人，也未就合建宿舍楼事项向政府有关部门申办任何手续。所以有色公司在不具有合建宿舍楼资格的情况下与胜利饭店签订的合同无效。
　　2、有色公司不具有房地产开发资质。根据1995年1月1日建设部40号令《城市商品房预售管理办法》第二条和第六条的规定，有色公司无权在宿舍楼尚无商品房预售许可证的情况下，向原告出售房屋。所以，从售房角度来讲，胜利饭店和有色公司签订的合同是无效的。
　　3、从转让宿舍楼角度讲，胜利饭店和有色公司签订的合同也是无效的。因为有色公司在未取得宿舍楼的所有权的情况下，根本无权处分尚不属于自己的财产。
　　综上所述，无论从哪一条讲，胜利饭店和有色公司签订的合同都是无效的，且过错在有色公司。故有色公司除返还胜利饭店已付的600万元外，还应承担赔偿责任。

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三、办案思路与请求：

　　(一)关于A案
　　笔者作为胜利饭店的诉讼代理人，经历了A、B 两案的全过程。由于法院认定B案的审理需要A案的结果，而在A案中，有色公司的利益与胜利饭店的利益一致。所以，笔者应有色公司的请求并经胜利饭店支持，在A案中积极为有色公司提供法律意见，被其采纳后的诉讼请求为：
　　1、解除三方协议；
　　2、农研中心双倍返还定金250万元；
　　3、农研中心返还除定金以外的建筑资金455万元；
　　4、农研中心和健康报社赔偿455万元的利息损失约150万元；
　　5、农研中心、健康报社和亚东弘公司承担全部诉讼费用。
　　(二)关于B案
　　笔者根据前述分析，代表胜利饭店提出以下诉讼请求：
　　1、胜利饭店与有色公司签订的《合建宿舍楼合同书》无效；
　　2、有色公司返还600万元建设资金；
　　3、有色公司赔偿经济损失356万元；
　　4、有色公司承担全部诉讼费用。

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四、结果：

　　(一)A案由北京市高院于2001年5月24日调解结案，各方当事人自愿达成如下协议：
　　1、三方协议及农研中心与有色公司所签联建协议自签收调解书之日解除；
　　2、农研中心返还有色公司投入的本金705万元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自投入日起至付清时止利息；
　　3、一审案件受理费72316元，由有色公司负担20000元，由农研中心负担30000元，由健康报社负担20000元，由亚东　　弘公司负担2316元。反诉费21275元，由农研中心、健康报社负担。二审案件受理费93591元，由有色公司负担20000元，由农研中心负担40637.5元，由健康报社负担30637.5元，由亚东弘公司负担2316元。鉴定费45000元，由有色公司负担5000元，由农研中心负担17500元，由健康报社负担17500元，由亚东弘公司负担5000元。
　　(二)B案由北京市朝阳区法院于2001年8月28日调解结案，双方当事人自愿达成如下协议:
　　1、解除胜利饭店与有色公司签订的《合建宿舍偻合同书》；
　　2、有色公司返还胜利饭店600万元并支付利息100万元；
　　3、案件受理费40010元由有色公司负担；保全费48320元由胜利饭店负担。

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五、后评：

　　这两个有关联的案件可谓错综复杂，五方当事人各执一词,对诉讼结果都信心十足。在审理过程中，经代理律师依法客观分析，理清了相互间的法律关系与法律责任，再经过法院的耐心工作和律师的积极协调，终于达成和解协议，且各自已主动履行了义务。这两起案件的解决结果，是当前房地产联建纠纷中的成功案例。成功之处主要在于律师对案情的准确分析和理性的办案思路。

2001年12月于北京

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